[경제=플러스코리아-시사코리아 공유기사] 용산 사업 자산관리회사(AMC)인 용산역세권개발은 자산담보부어음(ABCP) 이자 52억원을 13일 오전 9시까지 갚지 못했다.

출자사 대규모 손실 불가피-롯데관광개발 존립 불투명
채무불이행이 되면 대출액 2조4000억원(ABCP 1저1000억원+ABS 1조3000억원)에 대한 기한이익이 상실돼 이를 상환해야 한다. ABCP는 3개월간 상환 유예기간이 적용돼 6월12일까지 갚아야 한다. 특단의 대책이 없는 한 사업 무산 가능성이 커켰다.

용산역세권개발은 전날 대한토지신탁과 우정사업본부 부당이득 배상금 257억원 중 코레일이 지급보증한 64억원을 돌려 받아 52억원을 상환하기로 합의한 것으로 알려졌지만 추가 지급보증 등을 놓고 대주주인 코레일과 롯데관광개발간 갈등이 재현되면서 협상이 결렬됐다.

코레일은 민간출자사들이 지분만큼 지급 보증을 하지 않아 협상이 결렬됐다는 입장이다. 민간 출자사 측은 코레일이 지급보증 범위 변경과 우선 변제 확약서 제공 등을 요구하면서 지급보증 확약서를 제공하지 않는 등 채무불이행을 고의로 유도했다고 주장하고 있다.

대주주간 갈등이 계속돼 사업이 부도처리되면 우선 코레일과 롯데관광개발 등 출자사들이 낸 자본금 1조원과 1차 전환사채(CB) 1500억원은 증발된다. 코레일과 롯데관광개발 등 출자사의 부도, 구조조정, 자본잠식 등도 점쳐진다.

업계에 따르면 현재까지 용산사업에는 4조원이 들어갔다. 자본금 1조원과 1차 전환사채(CB) 1500억원, 토지에 대한 코레일 보증으로 조달한 2조4167억원, 코레일 랜드마크 계약금 4161억원 등 총 4조208억원이다

지출된 돈은 토지대금 2조9271억원과 연체이자 1200억원 등 코레일에 지급된 3조471억원과 토지매입 세금과 취득세 등 부대비용 3037억원, 자본시장 금융조달 비용 3409억원, 기본설계비 1060억원, AMC 운영·홍보·용역비 1195억원 등 9737억원이다. 9737억원은 매몰비용으로 돌려받기 힘든 돈이다.

시행사 1대 주주(25%)인 코레일은 반환해야하는 토지대금 3조원과 지급보증선 2조4000억원 등 총 5조원의 손실을 입는다. 지난해 쌓은 대손충당금 2조7000억원을 반영해도 총 자본 8조원 중 2조5000억원이 잠식된다.

특히 2대주주(15.1%) 롯데관광개발은 회사 존립 자체가 불투명해진다. 롯데관광개발은 자본금의 32%에 달하는 1748억원을 용산 사업에 쏟아부었다.

그외 출자사인 KB자산운용(국민연금 위탁자금), 미레에셋, SH공사, 우리은행, KT&G, GS건설, 현대산업개발, 금호산업, 포스코건설, 롯데건설 등도 150억~1000억원대 손실을 입게 된다. 배상금을 더 받기 위해 출자사간 책임 소재를 둘러싼 소송전이 불거질 것으로 보인다.

2007년 사업지구에 포함된 서부이촌동 주민들도 피해를 입게 된다. 대책위 등에 따르면 서부이촌동 주민 2298가구 중 절반이 넘는 1250가구가 가구당 평균 3억4000만원을 대출받은 상태다.

용산 사업이 최종 부도처리되면 출자사들은 파산 또는 법정관리를 통한 회생을 추진할 것으로 보인다.

법정관리는 법원이 존속가치가 청산가치보다 높다고 판단될 경우 받아들이게 된다. 법정관리가 받아들여지면 채무가 동결된다.

사업 부도로 구역 지정 해제 가능성도 점쳐진다. 도시개발법상 개발구역 지정 후 3년내 실시계획인가를 접수해야 한다. 용산 사업은 2010년 4월22일에 지정돼 다음달 21일까지 서울시에 인가 접수를 하지 않으면 지정이 자동 해제된다.
 
국토부,철도이용 문제 無
 
국토해양부는 용산국제업무지구 개발사업 시행자인 드림허브금융투자프로젝트(PFV) 부도에도 국민들의 철도 이용에는 문제가 없을 것이라고 13일 밝혔다.

코레일은 드림허브 1대 주주로 토지대금 3조원과 지급보증선 2조4000억원 등 총 5조원의 손실을 입는다. 지난해 쌓은 대손충당금 2조7000억원을 반영해도 총 자본 8조원 중 2조5000억원 정도가 잠식된다.

국토부는 이날 용산 사업 관련 긴급 회의를 열고 드림허브 부도가 코레일의 철도운송 사업에 미치는 영향을 점검했다.

코레일은 보유자산 재평가(2조8000억원 자본증가)를 통해 개선이 가능하며 단기차입 등 다양한 재원조달 대책을 통해 철도 운송사업에 미치는 영향은 없을 것이라고 보고했다.

국토부 관계자는 "용산 사업이 코레일과 민간투자자간 협약을 거쳐 코레일이 자율성을 갖고 추진한 사업이므로 정부의 직접적인 개입은 없을 것"이라고 선을 그었다.

이어 "향후 코레일의 지속적인 자구노력 추진과 비상경영체제 운영 등을 통해 대국민 철도 서비스를 차질 없이 제공할 수 있도록 관리감독을 철저히 해 나갈 계획"이라고 밝혔다.
 

 
주민들 발만 동동-"6년을 기다렸는데"
서부이촌동 개발구역에 포함된 주민 2300여가구도 발만 동동 구르고 있다.

보상금을 기대하고 주택을 담보로 대출을 받았던 주민들은 원금과 이자 상환을 걱정해야 하는 막막한 처지에 놓였다. 또 개발 사업으로 6년간 재산권을 행사하지 못한 피해도 고스란히 주민들이 떠안게 됐다.

용산역세권개발동의자협의회 주민 30여명은 13일 서울 이촌동 새마을금고에서 대책 회의를 열고 통합 개발을 결정한 서울시와 드림허브의 최대주주인 코레일을 상대로 손해배상청구 소송을 제기하기로 결정했다.

김문선(52) 대림아파트 주민동의자협의회장은 "주민들이 6년동안 재산권에 방해받고 거주 이전의 자유도 보장받지 못한 것은 분명한 손실"이라며 "주민들이 똘똘뭉쳐 가구마다 손해배상을 받을 권리가 있다"고 목소리를 높였다.

상가주택 소유자인 주민 A씨는 "우리가 개발을 하자고 한 것도 아닌데 사유재산을 마음대로 거래도 못하고 동네 상권은 다 죽어버렸다"며 "우리집은 (세입자가) 안 들어온지 1년이 지났다. 대출도 받았는데 어떻게 갚아야할지 모르겠다"고 한탄했다.

용산사업 관련 11개 구역 비상대책위원회에 따르면 서부이촌동 주민 2298가구 중 절반이 넘는 1250가구가 평균 3억4000만원의 대출을 받은 상태다.

이 중 주택담보대출을 받았다가 집값이 급락해 경매로 집을 넘기게 된 주민들의 사정이 가장 심각하다.

김찬(44) 동의자협의회 총무는 "경매로 나간 집들이 70~80가구 정도 되고 진행 중인 데도 30~40가구 정도가 된다"며 "6년 동안 보상금을 기다리다가 집을 빼앗기게 되니까 우울증에 걸려 정신과 치료를 받고 있는 사람도 있다"고 전했다.

주민들은 서울시와 코레일 그리고 정부 측에 강한 반감을 보였다.

주영근(60) 동의자협의회 부위원장은 "서울시는 마음대로 통합개발에 넣어서 6년 동안 재산권을 행사하지도 못하게 했고, 코레일 사장은 숱한 말장난으로 결국 부도까지 가게 만들었다"고 비판했다.

주 부위원장은 "2300세대 주민들을 열악한 환경에서 참도록 해놓고 결국 모두 다 손 놓고 수수방관하고 있다"며 "공적자금을 투자해서 개발한 뒤 우리부터 보상했다면 이런 일은 안 생겼다"고 강조했다.

일부 주민은 소송은 물론 집회나 시위 같은 강경 대응도 불사하겠다는 입장이다.

주민 B씨는 "용산사태는 세입자나 이 곳과 무관한 사람들로 인한 것이었지만 우리는 모두가 여기 땅을 가지고 있는 사람들"이라며 "용산참사는 여기에 비하면 아무것도 아니다. 우리들의 저력을 보여줘야 할 때"라고 호소했다.

용산개발사업의 자산관리위탁회사(AMC)인 용산역세권개발은 이날 "이자 52억원을 갚지 못해 채무불이행(디폴트) 이 발생했다"고 밝혔다.

용산역세권개발은 이날 채권자들과 상환 기한을 3개월 유예하기로 합의했지만 사실상 사업정상화가 어렵다는 평가다.

한편 서울시와 국토해양부는 이날 용산 개발사업이 민자 사업인 만큼 직접 개입할 수 없다는 입장을 밝혔다.

코레일과 롯데관광개발의 책임떠넘기기 
용산국제업무지구 개발사업 파국을 두고 1대 주주인 코레일과 2대 주주인 롯데관광개발이 책임 떠넘기에 급급한 모습을 보여 빈축을 사고 있다.

용산사업 자산관리회사(AMC)인 용산역세권개발은 13일 채무불이행(디폴트)을 선언했다. 용산역세권개발은 대한토지신탁(대토신)에게 12일 우정사업본부 부당이득 배상금 257억 중 코레일이 지급보증한 64억원을 돌려받아 만기도래한 ABCP 이자 52억원을 갚으려 했으나 자금회수에 실패했기 때문이다.

디폴트로 기한이익이 상실돼 토지대출금 등 2조4000억원을 일시 상환해야하지만 갚을 길이 없어 부도를 피하기 어려워 보인다. 부도시 청산 또는 법정관리 절차를 밟게 되지만 청산 가능성이 높다는 것이 전문가들의 분석이다.

이 경우 출자사들이 내놓은 1조원대 자본금과 전환사채(CB) 등이 휴지조각이 된다. 사업 부지로 재산권행사를 제약 받아온 서부이촌동 주민들도 피해가 불가피해진다.

하지만 코레일과 롯데관광개발은 수습 방안을 내놓기 보다는 자금 회수 실패 책임을 서로에게 떠넘기는데 급급한 모습이다.

롯데관광개발이 이사회 의장을 맡고 있는 용산사업 시행사 드림허브프로젝트금융투자는 보도자료를 통해 "코레일의 지급보증 범위 변경과 우선 변제 확약서 제공 등 요구를 모두 받아줬지만 지급보증 확약서 제공을 거부해 자금을 회수하지 못했다"고 비난했다.

드림허브는 "코레일이 99%요구가 반영된 확약서를 거부했다"면서 "코레일이 돈을 내는 대토신에 확약서를 요구하는 상황이나 확약서를 합의하고도 지급보증서를 거부하는 상황은 현 코레일 경영진이 의도적으로 고의부도를 낸 것으로 볼 수밖에 없는 상황"이라고 덧붙였다.

그러자 코레일은 반박자료를 내고 "대토신이 요구한 192억원 추가 지급보증은 코레일의 보증범위(지분 25%)를 벗어난 것으로 나머지 출자사들이 협의해 부담하는게 타당하다"고 되받아쳤다. 한 관계자는 "코레일만 돈을 냈다"면서 "나머지 출자사들은 돌려받을 것이 뻔한 돈에 대해서조차 지급보증을 하지 않으려고 했다"고 힐난했다.

코레일은 "드림허브와 AMC 관리능력 부재 및 협상력 부족으로 결국 대토신과 협상에 실패해 채무불이행이라는 최악의 시나리오를 맞게 된 것"이라며 "이를 막기 위해 성실하게 최선을 다하지 못한 AMC의 책임을 전가하려는 의도로밖에 보이지 않는다"고 비난의 수위를 높였다.

이에 대해 드림허브는 재반박 자료를 내고 "대토신이 추가보증을 요구한 것은 사실이 아니다"고 되받아쳤다. 롯데관광개발이 코레일이 지급보증을 거부하자 추가로 단독 지급보증을 서 사업 파국을 막으려고 했다고 주장했다.

드림허브는 "코레일이 (유리한 입장에 서고자) 확약서 일부만 공개하는 방식으로 작업까지 했다"면서 "이는 진실을 호도하는 일이자 대한민국 언론을 우롱하는 행위. 손으로 하늘을 가리려는 기만행위"라고 목소리를 높이기도 했다.
 
파국의 3가지 요인
코레일과 롯데관광개발, 삼성물산 등 국내 유수 기업이 참여한 대형 사업이 좌초된 이유는 ▲부동산 경기 침체로 인한 수익성 악화 ▲컨트롤 타워 부재로 인한 출자사간 갈등 ▲자본금 부족 등이 꼽힌다.

우선 2008년 세계 금융위기 이후 부동산 경기 침체로 인한 사업 수익성 악화가 지목된다.

이 사업은 부동산 활황기던 2006년 경부고속철도 건설 채무 4조5000억원을 갚기 위한 용산기지창 개발 사업으로 시작됐다. 2007년 인허가권자인 오세훈 서울시장이 서부이촌동 통합 개발을 요구하면서 현재 모습을 갖추게 됐다.

하지만 서부이촌동 편입은 보상 관련 민원을 불러와 시간을 지연시켰다. 타이밍을 놓친 것. 곧 바로 2008년 리만브라더스 사태로 인한 글로벌 금융 위기가 터졌다. 아파트 시장엔 미분양이 속출하는 등 부동산시장이 곤두박질 치면서 주주사간 갈등이 시작됐다. 사업 주관사였던 삼성물산은 대규모 적자가 불가피하다는 이유로 사업권을 포기했다.

삼성물산 지분을 위탁받은 롯데관광개발은 사업 방식을 놓고 첨예한 갈등을 벌였다. 기존 계획은 수익성이 떨어진다고 판단한 코레일이 분리 개발을 주장하자 롯데관광개발 등은 사업 기간 장기화로 비용이 늘어난다고 반대했다.

이과정에서 사업 진행에 필요한 자본 출자는 출자사들의 소극적인 태도로 번번이 무산됐다. 이는 사업성을 낮게 본 출자사들이 자금 회수가 어려울 것으로 보고 자금을 추가 투입하지 않은 것으로 해석된다.

심교언 건국대 교수는 "사업여건이 변하면서 수익성이 하락해 사업이 사실상 불가능해졌다"면서 "자금 회수성에 의문을 가진 출자사들이 자금을 내놓지 않았다"고 분석했다.

함영진 부동산114 리서치센터장도 "2008년 금융 위기 후 경기 악화로 수익성이 떨어지면서 출자사들이 자금 조달에 부정적인 반응을 보였다"면서 "코레일의 분리개발 요구도 사업 수익성이 떨어졌다고 봤기 때문"이라고 말했다.

두성규 건설산업연구원 연구위원은 "장기간 진행되는 PF사업 특성상 수익성 저하라는 리스크에 대해 철저한 관리가 이뤄졌어야 했는데 부족했다"면서 "사업 자체에 대한 자신감이 결여되다 보니 추가 출자에 대해 의문을 제기했고 파국으로 몰렸다"

컨트롤 타워 부재로 인한 출자사간 갈등도 큰 원인이다.

코레일과 롯데관광개발은 사업 방식을 놓고 주도권 싸움을 하느라 사업을 공전시켰고 현재 디폴트 책임을 놓고 서로 책임전가를 하고 있다.

함 센터장은 "출자사간 자금 조달 등 사업조정 난항이 사업을 파국으로 끌고 갔다"면서 "컨트롤 타워가 없던 점이 실패 원인 중 하나다. 코레일이 대부분 투자를 했지만 주도권을 쥐지 못했고 롯데관광개발 등 다른 출자사들도 내분이 너무 강해 의견조정이 이뤄지지 못했다"고 지적했다.

두 연구위원도 "드림허브(시행사)와 용산역세권개발(자산관리회사)이 사업 추진과정에서 제대로 역할을 못했다. 돈 쓴 만큼 뭘 했냐라는 비난이 있다"면서 "사업 시행자로서 주주간 입장차 조율, 투자자 유치 문제 등에서 뚜렷한 성과를 내지 못했다"고 봤다.

드림허브의 낮은 자기 자본 비율도 원인으로 꼽힌다.

손에 쥔 돈이 없기 때문에 시행사가 돈을 가진 주주 의견에 너무 흔들려 사업이 산으로 갔다는 것이다. 드림허브 자본금은 1조원으로 총 사업비(31조원 추산)의 3.3~3.5% 수준이다. 일본 등 선진국 대형 개발 사업 시행사는 자기자본비율이 30%를 넘는 것으로 알려졌다.

두 연구위원은 "출범 당시 전체적 사업규모에 비해 자본금이 지나치게 적었다"면서 "자본금이 취약하다보니 시행사가 주주들에게 휘둘리게 됐고 그런 입김이 지나치게 큰 역할을 해서 사업이 산으로 갔다"고 꼬집었다.

정부나 서울시의 사업 개입 필요성에 대해서는 의견이 엇갈렸다.

두 연구위원은 "출범 당시 민간 주도 사업이라는 성격을 못 박고 출범했다"면서 "코레일도 토지 현물 출자에 비중을 두다 사업 진행이 안되니 주도적으로 끌고 나간 것이다. 기간시설 건설이라는 측면에서 공공성이 있다고도 할 수 있지만 정부가 민간사업을 주도적으로 끌고 나가는 것에 찬성하기 힘들다"고 말했다.

심 교수는 "서부이촌동을 포함시킨 서울시 책임이 없다고 할 수 없다"면서 "한강르네상스 사업을 위해 (편입을) 안 하겠다고 하는 민간을 끌어들였다. 악화된 수익성 개선을 위해 용적률 인상이나 기부채납 조건 완화 등 조치를 고민할 필요가 있다"고 말했다.
 

 

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