[서울=플러스코리아] 최종석 기자= 건물을 임대해 사업을 하다 보면 건물주가 과다하게 임대료를 인상하는 경우가 발생한다. 이처럼 영세한 임차인들을 보호해야 하는 상황에 대비해 제정한 것이 상가건물 임대차 보호법이다.
민법 제 628조에서 상가건물 임대차보호법에 특칙으로 도입된 차임증감청구권은 임차건물의 부담이 증가하고 경제적 사정의 변동으로 임차보증금과 차임을 매도인과 매수인이 서로 증감을 청구할 수 있는 제도다.
이는 임대차계약이 존속 중이거나, 경제사정의 변동이 있을 때, 기존의 차임 및 보증금이 상당하지 않을 때, 특약이 존재하지 않을 때에 한해 청구권을 행사할 수 있다.
임대차계약이 종료되어 재계약을 해야 하거나 계약 체결 이전의 경우, 계약 종료 전이라도 당사자의 합의로 차임이 증액된 경우에는 청구권을 행사할 수 없다. 다만 당사자 일방이 차임 증감을 청구하는 경우에는 가능하다.
또 조세나 공과금 등 기타 부담금의 증감이나 경제사정의 변동이 있을 때에는 차임증감청구권을 행사하는 자가 변동사항을 입증해야 한다.
도로 및 대단지 택지의 개설이나 개발제한구역 지정 등 특정지역에 국한하여 생기는 경제사정 변동의 경우에도 차임증감청구권을 행사할 수 있다.
종래의 차임 및 보증금이 부적절할 때에는 경제사정의 변동 원인과 급격성 여부, 계약기간, 경제사정 예측가능성 여부, 계약의 목적 등을 고려해 청구권을 행사할 수 있다. 이때 물가상승률과 금리수준은 판단에 있어 중요한 기준이 된다.
당사자 사이에 차임증액을 금지하는 특약은 효력을 가지며, 임대인의 지위를 승계한 자에게도 미친다. 그러나 감액금지의 특약은 임차인에게 불리하기 때문에 효력이 없다.
차임증액의 금액은 청구 당시 차임 등의 100분의 12를 초과하지 못하며, 증액청구를 하는 경우에는 임대차계약 또는 차임 증액 후 1년 이내에는 다시 청구할 수 없도록 제한되어 있다.
임대차계약이 종료된 이후에는 증액제한의 규정을 적용 받지 않으나 임대차가 갱신되는 경우에는 제한 규정이 적용된다. 또 증액제한금액을 초과하여 증액하기로 합의한 경우에는 임차건물을 양수한 사람이나 낙찰자에게 대항하기 위해서는 효력을 인정하게 된다.
증액제한을 위반하거나 증액한 차임이나 보증금을 임차인이 임의로 지급한 경우, 그 초과 지급분을 반환 청구할 수 있다.
차임증감청구권은 상대방에게 의사표시가 도달된 때부터 효력이 발생하지만 합의가 되지 않는 경우 차임증감에 대한 소송을 할 수 있는데, 임대인이 계약을 해지하려고 해도 상가건물임대차보호법이 5년의 임차기간을 보장하고 있기 때문에 정당한 사유 없이 해지는 불가능하다.
다만 민사조정 및 재판 중 조정절차를 통하여 신속저렴하고 평화적인 해결을 하는 것이 바람직하다.
창업몰(www.changupmall.com) 장윤재 팀장은 “임대차보호법은 영세 창업자들이 권리를 행사하고 부당한 요구로부터 보호 받을 수 있도록 하는 법적 장치이지만 실제로 정보가 부족해 법으로 보호 받지 못하는 창업자들도 많다”며, “이를 잘 사용하기 위해서 개인사업자로서 필요한 법 정보를 숙지해둘 필요가 있다”고 조언했다.
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